房地产政策导向出现新变化释放了哪些信号

  • 日期:08-07
  • 点击:(1404)


?

房地产政策导向的新变化发布了哪些信号

每日经济新闻

荣盛发展首席经济学家,中国社会科学院金融研究所研究员尹中立

按照惯例,7月份中共中央政治局将总结上半年的经济工作,并对下半年的经济工作作出指导性安排。因此,会议是观察中国宏观经济政策的重要窗口。

今年7月30日,中共中央政治局会议将房地产概念称为“坚持房屋用于生活,不是为了投机”和“实施长期”。房地产的期限管理机制“。此外,新的声明,“不要使用房地产作为短期刺激经济的手段。”毫无疑问,这是中央政府对房地产政策取向做出新变化的信号。

房地产在经济运行中发挥着重要作用。中国应对1998年的亚洲金融危机和2008年的全球金融危机,并依靠房地产来摆脱国内经济。如今,经济正处于低迷期,面对外贸摩擦冲击,不仅没有出台刺激房地产市场的政策,而且出台了一系列政策防止资金进入房地产市场工业界,中共中央政治局已明确表明立场。房地产是对经济的短期刺激。是什么原因?

抵押贷款增长太快,无法挤出家庭消费

自2015年以来,居民的债务增长非常迅速,居民的杠杆率(杠杆率=债务/GDP)从30%上升到50%以上(2018年底居民的杠杆率为54%),接近发达国家的水平,并正在发展中。中华民族已经遥遥领先。

为什么自2015年以来的房地产周期导致家庭债务迅速上升?从房价上涨来看,2015年这一轮的价格涨幅并未超过2007年或2009年。家庭债务过度上升的原因与棚户区的货币安置政策有关。从2015年8月开始,鼓励地方政府直接向棚屋居民分配资金,用于实施棚户区改造,让他们在市场上买房。这极大地刺激了住房需求,导致三线和四线城市房价持续上涨。棚改的目标基本上是低收入群体。在货币化之后,许多人增加杠杆购买住房。

从财务数据来看,2015年至2018年期间抵押贷款余额翻了一番。2015年抵押贷款(包括公积金贷款)余额仅为13万亿元,到2018年底已超过26万亿元。

如果说在2015年之前,富人主要买房,那么2015年后购房者中低收入人群的比例显着增加。低收入人群的边际消费倾向较高(所赚取的钱基本上是花费的,没有储蓄),而且集团债务的过度增长将不可避免地挤占消费。自2017年以来,消费增长一直疲软,从10%降至7%左右。最明显的表现是汽车消费。 2018年,全国汽车销量首次下降,特别是国产汽车销量下降幅度更大。来自汽车行业的反馈显示,三线和四线城市的汽车消费严重下降,这与这些城市的房价上涨密切相关,即房价上涨挤占了汽车消费。

除了汽车消费,购买房屋的过度债务也会挤压教育和医疗费用。

在经济运行中,消费已经成为主导力量,当前消费占GDP的比例约为70%。房地产业的扩张严重影响了家庭消费的增长。

通过比较当前家庭负债的杠杆率与1998年和2008年的杠杆率,我们可以清楚地看到为什么政府不敢继续刺激房地产来应对外部冲击。 1998年,中国居民的债务非常低,而且可以忽略不计。 2008年,中国的家庭债务杠杆比率低于20%。因此,通过增加杠杆,居民不仅可以刺激房地产投资,还可以通过房地产投资刺激其他行业的投资。而且不会影响消费的增长。然而,目前居民债务的杠杆率远远超过30%。居民的债务杠杆严重影响了消费的增长,居民难以继续增加杠杆率来承担起经济增长的任务。

因此,政治局会议高度重视消费者需求,但强调应该“利用更多的改革来扩大消费”,不再通过刺激房地产刺激需求。

低收入居民增加杠杆以掩盖更大的风险

自2015年以来,低收入群体增加了金融风险并增加了政治风险。

在近年来的买家中,通过融资获得了相当多的人的首付。获得首付的一些方法是通过亲戚和朋友的私人贷款,一些通过互联网金融渠道获得“首付”,一些通过开发商的首付款的预付款,一些使用信用卡透支预付定金的银行数量。这些行为的风险基本上等同于“零首付”。首付是银行从事住房抵押贷款的安全垫。伪装零抵消将使银行资产面临高风险。

随着房价的快速上涨,居民偿还房屋的压力越来越大。根据中国人民银行《2018年第三季度金融稳定报告》,债务与收入比率是按可支配收入计算的家庭部门债务水平。从2008年到2017年,中国家庭部门的债务收入比从43.2%增加到112.2%,10年间增长了69个百分点。其中,抵押收入(个人住房贷款/可支配收入)的比例从2008年底的22.6%上升至2017年底的60.5%,10年内增长37.9个百分点。

在三线和四线城市购买住房的很大一部分群体是农民工。他们的工作不稳定,他们的收入受到经济环境的极大影响。在经济不景气的情况下,这些人的就业和收入可能会受到很大影响。挑战。虽然这些农民工仍有自己的承包土地,但土地收入几乎无法解决温饱问题,但每月按揭贷款难以支付。如果你不能继续在城市工作赚取收入,就不可避免地会有供应减少。这是居民过度杠杆增长的隐患。

“艰苦的战斗”已经转向解决房地产问题

第十九次全国代表大会的报告指出:要坚决打击预防和化解重大风险,准确消除贫困,防治污染的艰苦战斗,全面建设小康社会,才能得到人民群众的认可。经得起历史考验。预防和化解金融风险被列为三大战役中的佼佼者。

在与金融风险的斗争中,过去一年采取了一系列措施:

2018年,引入了新的资产管理法规,对影子银行的行为采取了决定性的控制和标准措施,对信托业和互联网金融等影子银行产生了重大影响。

财政部对地方债务管理颁布了严格的规定。地方政府官员将对其余生的债务负责,有效遏制地方债务的无序扩张。

实施了一系列供给侧改革措施,允许“僵尸公司”退出市场,而银行则增加了坏账核销。 2018年,它接管了安邦保险,并于2019年接管了宝商银行。

上述任何行动都是具有高风险因素的金融“排雷”行动,这些行动在金融部门引起强烈反响。这是一次名副其实的攻击战。

在金融风险方面,最难的是房地产金融风险,不仅因为房地产业是当前经济增长的支柱产业,而且房地产价格的稳定与金融业务密切相关。大量贷款融资和信托融资由房地产抵押。保证,一旦房价下跌,财务运作将被阻止。正因为如此,国家在金融风险实现后才开始解决房地产金融风险问题。

制造业优先考虑确保新挑战下的目标

从上市公司公布的数据来看,过去很长一段时间以来,金融和房地产行业的金融资产一直领先于其他行业,原因很多。

要创造有利于制造业发展的环境,首先必须形成一种利益分配机制,促进创业人才,人才和资本等创新要素向制造业的流动。长期以来,由于金融和房地产行业的回报率远远超过制造业,在“虹吸效应”下,大量非金融公司热衷于资本投机或涌入房地产产业和非工业投资收入的比例大幅增加,企业家和人才。资本和“不实现”等生产要素的趋势已经出现,影响了制造业高质量发展的基础。用简单的语言来说,过去金融房地产赚钱太容易,人才和资金集中在金融房地产,现在应该扭转这种局面。

在贸易摩擦的背景下,中国的制造业正面临着更加严峻的环境。为了平衡各个行业的利益,政府必然会补充脂肪,金融和房地产这两个最“肥胖”的行业将来必然会分配利益。成为“付出”的对象。

政治局会议特别强调了“稳定制造业投资”和“采取具体措施支持私营企业发展”的必要性“,以促进金融供应方面的结构改革,并指导金融机构增加中期和长期融资。制造业和私营企业“。

总之,房地产曾经是刺激经济的有效手段,但产业的过度扩张不利于宏观经济运行的稳定,有必要在短期内适度控制产业。

主编:覃肄灵