夏磊:未来中国房地产市场空间有多大?

  • 日期:10-16
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中信经纬客户10月11日发行:《夏磊:未来中国房地产市场空间有多大?》

作者夏磊(恒大研究所执行副总裁)

自今年以来,在房地产融资急剧紧缩以及棚屋的货币改革急剧下滑的背景下,房地产市场已大幅降温。 7月30日,中央政府再次强调,坚持以房屋为住房而不是为了投机目的,要求实行房地产长期管理机制,并建议不以房地产为抵押。在短期内刺激经济的手段。市场担心未来房地产销售将出现悬崖般的下降。我们相信,当销售恢复到自住需求时,房地产市场将进入全面稳定和地区差异化的新阶段。未来房地产市场会有多少自住需求?整个市场的销售中心是什么?哪些地区和城市具有更大的市场潜力?

1。六个因素支撑着中国房地产市场的中长期市场空间

首先,城市化进程不断推进,大量农村人口继续进入城市。 2018年中国常住人口的城市化率为59.6%,仅相当于1868年的英国,1910年的德国,1945年的美国和1958年的日本。中国的城市化仍处于快速发展阶段。据估计,在未来十年中,城市化率将以每年1%的速度增长,年均1300万人将转变为城市永久居民。

第二,城市之间的迁移增加了。从2000年到2015年,城市流动人口在该国流动人口中的比例继续从20.8%增加到37.9%。未来,城市之间经济发展的不平衡将促进人口继续从欠发达城市迁移到较发达城市。

第三,住房消费升级。首先是观念的升级。在1998年之前,我买了一个公共房屋来解决“拥有房屋”的问题。 1998年住房改革后,住房消费被商品化以满足人们的需求。在21世纪,居民追求生活质量,住房消费不断提高,并购买了高质量的商品房。二是区域升级。这些城市已从中小城镇升级为该地区的核心城市和大都市区。城市旧区的旧房升级为新区的新房。第三是品牌提升。购买住房的需求集中于缺乏标准建筑标准和服务保证的中小型住房企业,以及具有标准化运营和服务的品牌住房。

第四,生活条件得到改善。首先,住房质量仍有改善的空间。根据2015年人口普查,城市住房打包率仅为85%,别墅为20%,而1999年之前为41%。第二,主要购房者的年龄向上移,对住房改善的需求有所提高。增加并且他们的能力得到了改善。到2045年,年龄在20至60岁之间的城市购房者总数稳定在5.5亿左右,而35至60岁的老龄化住房需求比例从2020年的63.2%增加到2030年的68%。

第五,经济增长带动居民住房消费。居民消费水平与经济发展水平相称。从1960年至2008年的美国和2004-2018年的中国,居民消费/GDP分别稳定在8.5-10.3%和5.4-6.6%。随着食物和衣服的解决,经济增长增加了住房消费的驱动力。从1985年到2018年,中国城镇居民用于衣着的支出比例从75.4%下降到40.9%,而住宅支出的比例从4.8%增加到24%。中国的经济基础增长率低,增长空间大。 2018年,人均GDP不到美国的1/6,日本的1/4,实际GDP增长的6.6%在世界上名列前茅。在1998年进行住房改革之后,在40年的经济改革中,住房消费已达到20年。未来的经济增长将继续推动住房消费的增长。

第六是家庭结构的变化和规模的缩小。 2017年,中国平均家庭户数为2.99,1-2户家庭所占比例为42.8%,比2004年减少0.25个百分点,增幅为15.4个百分点。与平均2.36人和德国,日本,英国和韩国的63.6%相比,中国家庭还有进一步缩小的空间。首先,随着婚姻观念的改变,可婚人口的成本增加和性别比例的变化,结婚率下降,离婚率上升。与2014年相比,2018年全国结婚和离婚登记人数分别下降了22.4%和22.7%。第二,现代城市生活方式下传统家庭功能被削弱。子女婚后自给自足,三代以上的人数减少,第一代和第二代增加。

2,总量稳定,中国房地产市场仍有巨大潜力

这六个因素造成了三大住房需求。首先,对城市人口增长的需求得益于城市化的促进和城市移民的增加。第二是对城市更新和改造的需求,这得益于住房质量的提高和住房消费的提高。第三是改善居住条件,这得益于住房业人口比例的提高,住房消费的增加,住房消费的增加以及家庭结构变化引起的家庭小型化。

从2019年到2030年,全国对自住房的需求为每年11.7亿个公寓,超过2013年全国商品住宅销售面积11.6亿。其中,2019- 2020年,2021- 2025年,2026-2030年年均13.6亿套,11.6亿套和11.0亿套,相当于2016年,2013年和2015年全国商品住宅销售面积。城市居民人口增长,城市更新和生活条件改善分别占总需求的41.4%,5.4%和53.2%。其中,城镇常住人口增长需求的99.8%来自快速城市化阶段进入城市的大规模农村人口,而城镇居民的自然增长仅占0.2%。城市更新需求主要来自2019-2020年棚屋货币化; 2021年,旧城改造是主要的改造,并且随着城市仓储面积的增加而持续增加。在未来十年中,对改善生活条件的需求将继续增长,并且从2020年起将成为需求的主要来源,市场将进入一个改善的时代。

3。一,二线城市和主要城市群的区域差异,市场空间

在2019-2030年间,一线,二线,三线和四线城市的年平均住房需求分别为1.0、4.4和6.3亿,分别占世界平均水平的8.6%,37.5%和53.9%。国家;以及2012-2018年商品房的销售。与面积相比,增加4.4,增加4.4,减少8.8个百分点。其中,一线城市的需求比例有所增加,这主要得益于生活条件的改善。首先,现有人均面积低,改善空间大。第二,经济适用房的供应在增加,中低收入群体的住房条件也在改善。二线城市的需求比例有所增加,这主要得益于永久性城镇人口的增加。 35个二线城市的绝对经济人口比率为1.6,经济发展水平以及教育和医疗保健在该省具有绝对优势,并继续吸引该省三,四线城市的人口流入。该区域。三线和四线城市的需求比例下降。首先,由于人口的净流出,2018年三线和四线城市的经济人口比率仅为0.76。其次,由于需求的泄漏,新增城市居民的行政区划相对较高,进入城市的房屋很多。

在2019-2030年,对商品住宅的需求将集中在19个主要城市群。第一梯队包括长江三角洲,长江中游,京津冀,成都重庆,珠江三角洲和山东半岛。年平均需求量为1-21亿,占全国的8.7-17.7%。第二梯队包括中原,Su中,关中平原,北部湾,Su中,海峡西岸,兰溪和晋中的八个主要城市群,年均需求量为26.56万户,占2.2%-4.8%全国总数。第三梯队包括哈昌,天山北坡,呼宝峨ao,辽中南,宁夏盐煌5个主要城市群,年均需求量不足2.4亿,占全国总量的2.1%以下。总体而言,全国住房需求分布具有两个特点。首先,需求与重要城市的集群明显不同。第一,第二和第三梯队城市群的年平均需求分别为1.35、0.35和1.5亿,分别占11.5%,3.0%和1.3%。其次,需求集中在东部沿海,中部和西南部城市群,从沿海到内陆逐渐减少。东部,中部,西南,西北和东北地区的城市群需求分别为51.5%,24.2%,14.9%,5.9%和3.3%。第一梯队的三分之二是东部沿海城市群。第二梯队拥有中部和西南部城市群的5/8;第三梯队是东北和西北部的城市群。 (中信经纬APP)

夏磊

(编辑:HN666)

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